新华财经上海1月16日电（记者杨溢仁）2024开年以来，国内基础设施公募REITs市场出现大面积调整，引发业界关注。
　　分析人士指出，当前部分产品基本面表现不佳、底层资产运营修复进度未达预期、机构年初调仓动作增多等偏空因素叠加发酵，触发了盘面的阶段性负反馈情绪，但拉长时间维度来看，鉴于市场已充分，甚至过度计价了悲观预期，则随着经济增长逐步企稳，REITs的长期投资价值复苏依旧可期。
　　市场短期单边下跌
　　2024年伊始，部分REITs底层资产实际运营情况承压与招募说明书相对乐观预测之间的预期差引发二级市场价格波动。
　　具体来看，2024年1月4日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）发布了关于武汉项目主要承租人续租情况的公告。
　　上述公告指出，嘉实京东仓储基础设施 REIT的底层资产——武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（简称“武汉项目”），按照原租赁合同约定，面临需要按照租金调整标准对第6年租金进行相应调整的情况。
　　需指出，武汉项目2023年执行净有效租金为33.37元／平方米／月（含税含物业费，下同）。按照续租协议，自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元／平方米／月。据此计算，武汉项目续租首年价格下降了13.16%。
　　尽管该产品公告强调，武汉项目续租首年起始净有效租金虽相较2023年末在执行净有效租金有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高了30.54%，可市场依然选择了“用脚投票”。
　　公开数据显示，2024年1月5日，嘉实京东仓储基础设施REIT于二级市场以2.881元／份收盘，相较1月4日的收盘价（3.117元／份）下跌了7.57%，连续3个交易日累计跌幅达12.00%；1月8日，嘉实京东仓储基础设施REIT因连续3个交易日累计跌幅超过10%停牌1小时，当日二级市场收盘价为2.632元／份，较前一交易日收盘价下跌8.64%，近20个交易日收盘价累计跌幅达22.20%；2024年1月9日，嘉实京东仓储基础设施REIT停牌1天，同时，基金于2024年1月9日暂停基金通平台份额转让业务1天。
　　可以看到，截至1月12日收盘，已上市30只REITS的总市值（除权后）为794.653亿元，总权益（除权前）为841.285亿元，总权益（除权前）较已上市REITS的总发行市值下降了18.769%。
　　后续反弹依旧可期
　　纵观本轮REITs二级市场的价格波动，除受到个别产品底层资产子项目续约租金不及预期的影响外，短期市场流动性整体偏弱、机构年初调仓引发价格负反馈等因素亦不容忽视。
　　有公开数据显示，2023年至今，受市场氛围整体趋于谨慎、机构风险偏好回落等因素影响，REITs全市场的平均换手率一度降至0.9%以下。
　　不仅如此，时值2023年第四季度及全年业绩公告时点，部分产品负面消息的出现，将促使机构开启调仓模式，而在市场流动性已然不足的情况下，价格的快速下行必然会引发负反馈——致使阶段性跌幅被加速放大。
　　“我们预计，在2023年四季报披露前的一段时间里，市场或继续围绕相关增量信息进行交易。”中信证券首席经济学家明明说。
　　不过，记者在采访中也发现，展望2024年，对于REITs行情的开展，仍有不少机构持以乐观态度。毕竟，当前REITs的绝对估值已处于偏低水平——已充分计价了未来资产运营业绩下行的悲观预期，继续下行空间有限。与此同时，在宏观经济基本面回温的大背景下，待REITs的二级市场价格企稳后，还有望与运营基本面共振上行。
　　中央国债登记结算有限责任公司数据显示，截至1月15日收盘，已上市30只公募REITs的收盘价较前一交易日平均上涨了0.27%；平均换手率为1.28%，较前一交易日上升0.001%。
　　配置优势逐步凸显
　　无疑，公募REITs从来不是资产上市的一次性交易，应该是实体经济与资本市场的“双向奔赴”。
　　“公募REITs的发展，离不开各市场参与方的保驾护航，也难以一蹴而就，需要一点一滴去实现其资本增值空间和长期高比例稳定分红的双重回报。”一位原始权益人在接受记者采访时指出，“好在，利好政策一直未曾缺席。不论是REITs可入池资产范围的进一步拓宽——从资产端为市场打开增量空间；还是REITs被正式纳入FOF基金投资范围；抑或是管理层拟将REITS纳入社保基金可投资范围……REITs的政策红利料将长期存在，并自上而下地引导市场向好运行。此外，部分类别底层资产表现疲弱，并不代表未来REITs整体长期悲观。”
　　深冬虽然寒意料峭，但春天也不会缺席。
　　展望未来，在“首发+扩募”的双轮驱动下，中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光乐观表示，公募REITs市场将持续扩面提质，蓬勃发展。首先，未来扩募有望进入常态化发展阶段，助力REITs实现分散化投资；其次，随着首批消费基础设施REITs的获批，未来社区商业、百货商场、农贸市场等更多类型的项目有望实现落地，底层资产类型将不断丰富；再者，市场参与机构有望持续扩容；最后，产品创新或驱动二级市场流动性不断改善。
　　“我们也认为，公募REITs作为强制高分红品种，其配置优势料将逐步凸显。”明明指出，“叠加当下公募REITs一级市场降温、二级市场已于2023年经历了长期回调，则后续其一二级市场的投资空间均有望打开，建议各机构积极关注公募REITs资产的配置良机。当然，短期内更建议投资者在市场波动加剧中布局分子端稳健的资产——即要兼具‘量’稳和‘价’稳，可重点关注‘量’有保障、价格有安全区间的资产，通过对分子端的研判，选择当前分派收益率、IRR具备性价比的品种。”
（文章来源：新华财经）